5월 9일 기획 재정부에서 '다주택자 양도소득세 중과 한시 배제' 등 '소득세법 시행령 개정안'을 발표하고 5월 10일 거래 건부터 소급 적용한다고 발표했습니다.
다주택자가 규제 지역에서 주택 매매 시 양도소득세 중과 부분을 1년 동안 한시 배제시켜준다는 내용으로 이 기간 동안 주택을 매매하게 되면 양도소득세 감면 혜택을 받게 됩니다.
양도세 중과 유예 개정안의 목적
이번 개정안의 목적은 부동산 세금을 적정 수준으로 조정하여 부동산 시장의 안정을 목표로 시행됩니다.
즉, 그동안 다수의 주택을 보유하고 있던 다주택자들에게 1년 동안 한시적으로 양도세를 감면해주고 세부담을 완하 시켜 가지고 있는 주택을 시장에 내놓게 만들어 시장에 주택 공급량을 늘리고 얼어있던 주택 거래를 활성화시켜 주택시장을 안정화시키기 위함입니다.
개정안 주요 내용
1. 양도세 중과 1년 동안 한시 배제
2. 1세대 1 주택 양도세 비과세 보유 및 거주기간 재기산 제도 폐지
3. 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건 완화 (이사 등)
양도세 완화 적용 시기
5월 10일 거래건부터 소급 적용될 예정으로 22년 5월 10일 ~ 23년 5월 9일 (12개월) 사이의 거래건에 대해서만 양도소득세 감면 혜택이 적용됩니다.
개정안 세부 내용
1. 다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제
현재 다주택자가 규제지역에서 주택 매매 시 기본세율 + 중과세율이 적용됩니다.
기본세율과 중과세율 최대 적용 시 매매차액의 최대 75%까지 양도소득세로 부과되고 여기에 지방소득세 10% 까지 포함 시 세율은 82.5% 까지 올라가게 됩니다. 또한 장기보유 특별공제도 미적용됩니다.
하지만 이번 개정안으로 세부담이 규제 이전으로 돌아가게 됩니다.
보유기간 2년 이상의 규제지역의 주택을 23년 5월 9일까지 매도할 경우 기본세율 6 ~ 45%의 양도소득세만 내면 되고 추가로 3년 이상 보유 시 장기보유 특별공제가 적용되어 연 2%, 15년 이상 보유 시 최대 30% 추가 할인됩니다.
(장기보유 특별공제 할인은 부과된 양도소득세에 추가 할인 적용)
양도소득세 중과 배제 효과
최고세율이 49.5%까지 내려가고 장 특공제까지 부활하면서 주택 시장 매물 증가 효과를 기대해볼 수 있습니다.
2. 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 보유 및 거주기간 재기산 제도 폐지
현행 1세대 1 주택 비과세 적용 기준은 양도일 기준 보유 및 거주기간이 2년 이상일 경우에만 비과세가 적용됩니다.
다주택자의 경우에는 1 주택을 제외한 모든 주택을 매도하여 1 주택이 된 시점부터 다시 2년을 계산하여 2년이 경과된 시점부터 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (다시 1 주택 된 시점부터 2년 재기산)
재기산 제도가 적용된 이유는 다주택자가 비과세 혜택을 많이 받기 위해서 고의로 여러 주택 중 가장 비싼 주택을 마지막에 매도하는 등 제도를 악용하는 사례가 많았기 때문입니다.
또한 재기산 제도로 인해 다주택자가 마지막 주택에 대한 비과세 혜택을 받기 위해서 다시 2년 동안 거주기간을 채우려고 임차인을 내보내는 등 문제점들이 발생하기 시작했습니다.
하지만 이번 개정안을 통해 주택 수와 상관없이 실제 보유 및 거주기간을 기준으로 계산해서 보유 및 거주기간 2년을 충족할 시 1세대 1 주택 비과세를 적용하게 됩니다. (연속 기간이 아닌 보유기간 중 거주기간 2년 충족 시 1 주택이 된 시점에 즉시 비과세 적용)
이제 마지막 한집도 2년을 다시 채울 필요 없이 곧바로 매도해도 비과세 혜택을 받을 수 있게 되어 임차인들이 쫓겨나갈 상황이 줄어들게 되었습니다.
재기산 제도 폐지 효과
중과세 유예와 재기산 제도 폐지가 되면서 다주택자들이 한 번에 여러 주택 처분이 가능해졌고 이로 인해 주택 갈아타기가 유리해졌습니다.
다주택자들은 상급지로 이동하고 매물로 나온 주택들은 기존 수요자들이 흡수하면서 주택의 순환이 일어나게 됩니다.
3. 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건 완화
현행 규제지역 내 기존 주택과 신규주택을 취득한 경우 취득일로부터 1년 이내에 기존 주택을 매도 후 세대원 모두가 신규 주택에 전입해야만 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다.
이번 개정안으로 취득일로부터 2년으로 기간을 완하하고, 세대원 전원 신규 주택 전입 조건을 삭제했습니다.
*기타 지역의 경우 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 양도 동일
일시적 1세대 2 주택 비과세 요건 완화 효과
기존에는 새집을 매수해서 이사를 하려고 해도 새집에 전세 세입자가 있는 경우 1년 이내에 입주 및 기존 매물 매도가 불가하여 일시적 2 주택이 불가했습니다.
하지만 2년으로 다시 늘어나면서 현실 여건에 맞는 충분한 매도 기간을 확보하게 되었고 이에 따라 갈아타기 수요들이 활성화될 것으로 예상됩니다.
이번 개정안을 통해 다주택자와 무주택자 모두에게 혜택이 돌아갈 수 있을 것 같습니다. 그동안 세금 문제로 억지로 다주택을 유지하고 있었던 사람들은 주택을 팔 수 있는 좋은 기회이고 그동안 매수할 주택이 없어 고민하고 있던 무주택분들은 주택을 매수할 좋은 기회가 생겼습니다.
이제 막 개정안이 적용되었고 시장이 움직이는 데는 시간이 좀 걸리겠지만 아무튼 주택시장이 안정화되는데 도움이 되었으면 하는 바람입니다.
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